Beim Immobilienerwerb gilt im Allgemeinen die Faustregel „gekauft wie gesehen“. Doch es gibt Ausnahmen: Mitunter kann sich der Verkäufer nicht einmal auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. Wann der Käufer dazu berechtigt ist, vom Kaufvertrag zurückzutreten, erläutert Schwäbisch Hall-Rechtsexperte Dr. Christoph von Klitzing am Beispiel zweier aktueller Urteile.
Wenn nicht nur der Wurm drin ist
Ein starker Schädlingsbefall in den Balken eines Hauses kann den Käufer unter Umständen auch dann zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen, wenn in diesem ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Dies hat das OLG Braunschweig im November 2018 entschieden (Az. 9 U 51/17).
Der Käufer eines Fachwerkhauses stellte nach dem Erwerb einen massiven Insekten- und Pilzbefall im Gebälk fest. Der Verkäufer hatte – ohne das Problem damit nachhaltig zu lösen – umfangreiche Arbeiten an der Fassade des Hauses vornehmen lassen und die Fachwerkbalken anschließend neu gestrichen. Aufgrund der erkennbaren Bohrlöcher, so die Richter in ihrer Urteilsbegründung, hätte der Käufer allenfalls auf ein aktuelles Holzwurmproblem schließen können, nicht aber auf den bereits seit 15 Jahren andauernden massiven Schädlingsbefall. Dem Verkäufer dagegen sei das Ausmaß des Problems bekannt gewesen: Ihn trifft eine Aufklärungspflicht. Daher habe er dem Käufer den Befall arglistig verschwiegen.
Älter als gedacht
Ein anderer Sachmangel, durch den ein Immobilienerwerber vom Kaufvertrag zurücktreten kann, liegt nach Ansicht des OLG Hamm vor, wenn ein Haus bereits zwei Jahre älter ist als im notariellen Kaufvertrag angegeben. Auch wenn das im Kaufvertrag genannte Baujahr eine Beschaffenheitsvereinbarung ist: Nach Ansicht der Richter dürfe sich der Käufer darauf verlassen, dass die Immobilie dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs entspricht. Die Abweichung um zwei Jahre sei auch keine unerhebliche Beeinträchtigung, da sie auf jeden Fall Auswirkungen auf den Verkehrswert des Grundstücks habe. Auch in diesem Fall habe der Verkäufer bei Verschweigen des wahren Baujahrs arglistig gehandelt, als der Käufer mehrfach das Baujahr erfragt und der Verkäufer daraufhin das falsche Baujahr bestätigt habe (Az. 22 U 82/16).
„Seit einem Grundsatzurteil des BGH von 1996 geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Verkäufer einer Immobilie verpflichtet ist, sämtliche Umstände, die für die Kaufentscheidung eine wichtige Rolle spielen, vollständig wahrheitsgemäß offenzulegen“, sagt Schwäbisch Hall-Rechtsexperte von Klitzing. „Die entscheidende Frage ist: Hätte der Käufer seine Entscheidung exakt genauso getroffen, wenn ihm die später entdeckten Umstände bereits bei Vertragsabschluss bekannt gewesen wären? Lautet die Antwort ,wohl kaum’ oder ,zumindest nicht zum selben Preis’, hat er gute Chancen, nachträglich aus dem Kaufvertrag herauszukommen.“
Presseinformation Schwäbisch Hall
(Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall)